COMISIÓN DE APERTURA

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La comisión de apertura en las hipotecas

Comisión de apertura en hipotecas, abogado Tenerife

¿QUÉ ES LA COMISIÓN DE APERTURA?

La comisión de apertura es un porcentaje de dinero que el banco cobra a los usuarios al formalizar el préstamo. Es la justificación a cubrir los gastos de administración y gestión del préstamo.

Dicha comisión puede variar entre el 0% y el 3% del importe total de la financiación. Esta cantidad se abona en el mismo instante de la formalización del préstamo.

Veámos un ejemplo:

¿ CÓMO SE APLICA LA COMISIÓN DE APERTURA?

Conforme a la cláusulas 2.2.6 A) nuestro cliente en su día asumió de manera exclusiva y total los siguientes gastos:

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             1.- Gastos comisión de apertura  ……………..……………………..… 1.250€                   (comisión de apertura = 1,25% sobre 100.000€)  
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Cálculo cobro comisión de apertura

Para comprobar que efectivamente la comisión de apertura fue abonada, y de acuerdo con la cláusula que recoge su redacción “exigible de una sola vez a la fecha de otorgamiento de la presente escritura” (cláusula 2.2.6.). Como bien se desprende del extracto de cuenta de la fecha de constitución del préstamo. Podemos observar cómo se abonó en la cuenta de nuestro cliente la cantidad de 98.750€, es decir que se correspondería a:

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100.000       –        1.250        =        98.750€            
  (capital préstamo)      (comisión de apertura)

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¿ ES LEGAL LA INCORPORACIÓN AL CONTRATO DE LA COMISIÓN DE APERTURA?

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Este tipo de comisiones ya han sido declaradas nulas por distintos tribunales. Se considera que las mismas no cubren ningún servicio y su aplicación no está debidamente justificada.

El contrato con una entidad financiera es un contrato complejo. Cuando en una de las cláusulas del contrato, se incluye una comisión. Se está suscribiendo un contrato de comisión mercantil entre un Banco (comisionista) y su cliente (comitente). Contrato en el cual el Banco se obliga a prestar un servicio y el cliente a retribuir la prestación mediante el pago de la comisión.

En el contrato de comisión mercantil, la causa para el comitente es la prestación del servicio por el Banco (artículo 1.274 del Código Civil). Es decir, la prestación de un servicio real y efectivo por parte del Banco. Si no responde a un servicio efectivamente prestado, nos encontramos ante un contrato sin causa que no produce efecto alguno (artículo 1.275 del Código Civil).

Por lo tanto, cuando la comisión no responde a la prestación de un servicio real y efectivo por parte del Banco, esos supuestos gastos que la entidad dice haber tenido que soportar, no son más que una excusa injustificada para el cobro de un servicio inexistente.

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¿QUÉ NOS DICE LA JURISPRUDENCIA AL RESPECTO?

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Sin ánimo de ser exhaustivos a continuación algunos de los razonamientos que han esgrimido los Tribunales. Apoyo de la tesis de la nulidad de la cláusula que establece la comisión de apertura en un contrato de préstamo hipotecario:

Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Sentencia Nº 377/2013, de 29 de noviembre de 2013: FDOº3º: “[…] la referida cláusula debe ser considerada abusiva por referirse a un concepto que queda en la más completa indefinición, cuestión ésta que no ha sido determinada por la entidad demandada, al no quedar acreditado a qué gestiones se refiere, si se realizaron y cuál sería su coste, teniendo en cuenta que, en este caso, la situación económica de la parte era conocida por la propia prestamista, en atención a la finalidad del préstamo concedido”.

Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4 de 20 de abril de 2018: “Pero es que además, y por encima de todo eso, asimismo se ha de ponderar que, como declara la sentencia del T.S. de 9-05-2.013 al tratar del examen de las condiciones generales relativas a sectores regulados, (FJ.9). La existencia de una regulación normativa bancaria no es óbice para la aplicación de la L.C.G.C. (ni por ende de la L.G.C.U.), en cuanto que dicha normativa no impone la introducción dentro de los contratos de préstamo de la comisión de apertura. Tan sólo regula su transparencia y límites.

Resolución

En definitiva, dado que la referida comisión de apertura no se percibe como correspondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión de  préstamos) se conoce ni acreditó su proporcionalidad, debe declararse su nulidad. El importe a devolver por comisión de apertura es: 1.189,26 euros. Dado que la devolución se produce como consecuencia de la nulidad de la cláusula, con reintegro de las respectivas prestaciones. Las sumas a devolver devengarán el interés legal desde la fecha de pago por parte del prestatario hasta su reintegro por parte de la entidad financiera.”

TJUE SOBRE LA COMISIÓN DE APERTURA EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

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Comisión de apertura en hipotecas, abogado Tenerife

SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020

Sobre las cuestiones prejudiciales séptima a décima en el asunto C-224/19, relativas al control del carácter abusivo y de la transparencia de la cláusula que impone el pago de una comisión de apertura

En estas circunstancias, incumbe al juez nacional comprobar, tomando en consideración el conjunto de circunstancias en torno a la celebración del contrato, si la entidad financiera ha comunicado al consumidor los elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de una comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión (véase, por analogía, la sentencia de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, EU:C:2015:127, apartado 77), y podrá, así, valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato.

Sobre la undécima cuestión prejudicial, relativa a un eventual desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven de una cláusula que impone el pago de una comisión de apertura

Resolución

Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a la undécima cuestión prejudicial en el asunto C-224/19 que el artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente.

Para más información no dude en preguntarnos.



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