ALQUILER Y COVID-19 (2)

Pago del alquiler de local durante el estado de alarma

.

.

Hace pocos días publicamos un post dedicado al tratamiento especial del alquiler de vivienda durante el estado de alarma provocado por la pandemia del Covid-19 que ha sido objeto de regulación a través de Real Decreto, destacando especialmente el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo de 2020.

En esta segunda parte (y para evitar confusiones mezclando contenidos de alquiler de vivienda y alquiler de local), queremos tratar de manera independiente el arrendamiento de locales destinados a una actividad comercial o empresarial.

.

Durante el estado de alarma un gran porcentaje de negocios se han visto obligados a permanecer cerrados y a paralizar su actividad empresarial. Si como autónomo o empresario tengo alquilado un local:

¿Qué sucede entonces con el pago del alquiler del local? ¿Tengo que seguir pagándolo aunque no pueda desarrollar mi actividad? ¿A qué normativa podré acudir en estos casos?

Tendremos que acudir a lo estipulado en:

.

1º El contrato de alquiler.

Si el contrato no contiene cláusulas respecto a situaciones de riesgo y dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos tampoco lo prevé, tendremos que acudir a lo establecido en el:

.

2º Código Civil:

– Artículo 1.182

– Artículo 1.184

– Artículo 1.105: “…nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preveerse, o que previstos, fueran inevitables”.

Sin embargo, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo no podríamos aplicar estos artículos al supuesto que tratamos, y por lo tanto, tendríamos que acudir a:

.

3º Cláusula rebuc sic standibus.

La cláusula rebus sic stantibus permite la modificación de las obligaciones de un acuerdo, e incluso la resolución en algunos casos, cuando, por circunstancias sobrevenidas se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. En el caso que estamos analizando, podría permitir una reducción o rebaja del importe de la renta, e incluso, en determinados casos, la suspensión temporal del pago de la misma durante un período determinado. 

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 15 de octubre de 2014 estableció como objetivo principal de esta cláusula: “solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.”

Por lo tanto para alegar la aplicación de esta cláusula se deben cumplir los siguientes requisitos

  1. Alteración de la obligación respecto de la situación existente en el momento de la celebración del contrato; 
  2. Falta de equilibrio entre las prestaciones de las partes; 
  3. Imposibilidad sobrevenida que además tiene que ser imprevisible.

.

4º Código Civil:

  – Artículo 1.555.1º

– Artículo 1.554.3º

En el arrendamiento de local existen dos obligaciones relacionadas entre sí:

1º El arrendatario, o inquilino tiene que pagar la renta convenida.

2º El arrendador, o propietario mantener al arrendatario en el goce pacífico del local por todo el tiempo del contrato para el ejercicio de la actividad convenida.

Si la actividad que se venía desarrollando en el local arrendado deviene suspendida por imposición de la ley, entonces el arrendador no cumple con su respectivo deber de prestación, es decir, hay un incumplimiento objetivo del contrato. Pero no por culpa propia, sino porque es la propia ley (RD 463/2020, de 14 de marzo ) la que le impide hacerlo.

Por lo tanto, el arrendatario, y por razones de equidad, podría estar facultado para eximirse del pago de la renta de aquellos meses afectados por el estado de alarma.

.

En conclusión, sea porque aleguemos alguno de los argumentos expuestos a lo largo de este post (cláusula rebuc sic standibus, o incumplimiento sobrevenido del contrato), una solución por la que podrían optar las partes arrendadora y arrendataria dado el carácter excepcional de las circunstancias, sería la de llegar a un acuerdo en el que adoptasen alguna de las siguientes soluciones:

  • Reducción o rebaja del importe de la renta.
  • Suspensión temporal del pago de la misma durante un período de estado de alarma.
  • Exención del pago de la renta durante el tiempo que el local deba permanecer cerrado.

.

Para más información no dude en preguntarnos.

 151 total views,  2 views today